Ülkemizin önde gelen sektörlerinden gayrimenkul sektörünü ve değerlendirmeleriniz sizler için inceledik.
Gayrimenkul, Türkçe’ye Arapça’dan geçmiş olan bir kelimedir. Arapçadaki nakil sözcüğünden türeyen kelime, olumsuzluk ön ekiyle, taşınması mümkün olmayan anlamına gelir. Taşınabilir niteliğe sahip olmayan, ekonomik bir değerle ifade edilebilen her türlü arazi tanımlamasına giren yeryüzündeki toprak parçaları ile bu alanlar üzerine inşa edilmiş yapılar gayrimenkul olarak adlandırılır. Arsa, arazi, bina, apartman, işyeri, konut, villa, fabrika ve benzeri değerlerin genel adı olarak gayrimenkul kullanılışı oldukça yaygındır. Bir istisna olarak gemiler menkul varlıklar olmasına karşılık hukuksal olarak gayrimenkul kapsamında değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul nasıl değerlendirilir?
Gayrimenkul değerlemesi (Real Estate Valuation) tanım olarak, objektif bir şekilde bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi koşuluyla söz konusu gayrimenkulün değerinin profesyonel gayrimenkul uzmanları tarafından tespit edilmesi işlemidir. Çeşitli yöntemler kullanılarak bulunan bu değer maliyet bedeli olabileceği gibi pazar ve satış fiyatı da olabilmektedir. Doğru bir sonuç alınmasında uzmanın değer yargılarının, tecrübesinin ve tarafsızlığının önemli olduğu kadar değerlemeye, gayrimenkule ve çevreye ilişkin yeterli derecede bilgi ve donanıma sahip olması önemlidir. Bunun yanı sıra değerleme tekniklerinin uygun olarak uygulanması da büyük rol oynamaktadır.
Gayrimenkul değerlendirme süreci birkaç aşamada gerçekleşir. Önce değerlendirilecek gayrimenkule ait Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtları ve belediye kayıtlarını incelenir. Daha sonra söz konusu gayrimenkulle ilgili saha çalışması yapılır. Bundan sonraki aşama ise değerlendirme yönteminin belirlenmesidir. Uluslararası Değerleme Standartlarına göre gayrimenkulün değeri emsal karşılaştırması yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı olmak üzere 3 farklı şekilde belirlenebilir. Son olarak değerlendirmenin ayrıntılı bir raporu hazırlanır ve gayrimenkul değerlendirmesi böylece tamamlanmış olur.
Türkiye’de Gayrimenkul
Geçtiğimiz dönemde jeopolitik gerginlikler, darbe girişimi ve terör olaylarının da olumsuz etkileriyle yurt içindeki ekonomik aktiviteler baskı altında kalmıştır. Ekonominin ivme kaybettiği bu dönemde, yıllık bazda ana sektörler arasında sadece inşaat sektöründe gerçek büyüme kaydedilmiştir. İnşaat sektörünün 2016 yılında yüzde 6 büyüdüğü öngörülmektedir.
Emlak Konut Gyo ve GYODER’in gayrimenkul sektörüne hız kazandırmak üzere başlattıkları kampanyalar ve hükümetin çağrısıyla bankalar tarafından yapılan faiz indirimleri sonrasında, konut satışlarında belirgin artış gözlenmiş ve 2016 yılında 1.341.453 tane konut satışı yapılarak geçen yıldaki düzeyin %4 üzerine çıkmıştır. İpotekli konut satışları ise %21,8 oranında artış göstermiştir. Ana pazardaki gelişmelerden en ciddi şekilde etkilenen sektörlerden birisi olan yurtdışı müteahhitlik sektörü ise 2016’da son 10 yılda kazandığı ivmesini kaybetmiştir. Türk müteahhitlerinin yurt dışında üstenilen yıllık yeni proje tutarı son 5 yıllık dönemde 25-30 milyar ABD doları bandına oturmuş durumdayken 2016 yılında 10,1 milyar ABD dolarına inmiştir.
Yurt içinde büyük ölçekli alt yapı yatırımları devam etmektedir. 2016 yılında açılışı yapılan Osmangazi Köprüsü, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve bağlantı yolları, Avrasya Tüneli yanı sıra önümüzdeki dönemde açılması planlanan 3. havalimanı ve Çanakkale Köprüsü bunlara örnek olarak gösterilebilir. Osmangazi Köprüsü, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Avrasya Tüneli projeleri için Yap-İşlet-Devret (YİD) modeli uygulanmıştır. Projenin devredildiği şirketlere uzun süreli imtiyaz hakkı ve satın alma garantisi verilmesi sebebiyle model hakkında endişeler olsa da Yap-İşlet-Devret modeli uygulanırken kamu kaynakların en verimli biçimde değerlendirilmesi amaçlanmıştır.
Kentsel dönüşüm projeleri de büyük gayrimenkul projeleri arasındadır. Son 10 yılda, Türkiye’de, özellikle İstanbul’da, plansız kentleşmenin getirdiği problemleri azaltmak amacıyla kentsel dönüşüm projeleri uygulanmaya başlamıştır. Riskli binalar, toplu olarak yıkılarak güvenli yapılarla yenilenmesini öngören kentsel dönüşüm projesi birçok coğrafyada hayata geçmiştir.
Şimdi ise gözler Fikirtepe’de gerçekleştirilmesi planlanan kentsel dönüşümün üzerinde. İstanbul’un ilk gece kondu alanlarından biri olan Fikirtepe yoğun iç göç ve çarpık yapılaşma sebebiyle kentsel bir çöküntü alanına dönüşmüştür. Bunların yanında Fikirtepe’nin avantajlı konumu da bölgenin yeni proje alanı olarak seçilmesinde büyük rol oynamıştır. Uzmanlar, yaklaşık 133 hektarı kapsayan projenin yeniden yapılacak konutların yanında bakım evi, gezi parkı, okul, sağlık kurumu, kütüphane, sinema gibi sosyal donatıları da içinde barındıracağını belirtiyorlar. Aynı zamanda uzmanlar 2017 yılında hayata geçen Fikirtepe kentsel dönüşüm projesinin kendini kanıtlaması halinde bugünkü birim değerlerinin iki katına kadar artış yaşanabileceğinin altını çiziyorlar.
